Dieses Einfamilienhaus in Steinbach ist vor allem für Käufer interessant, die viel Platz, ein großes Grundstück und umfangreiche Nebengebäude suchen und gleichzeitig bereit sind, ein Haus nach den eigenen Vorstellungen weiterzuentwickeln. Das 1938 errichtete Wohnhaus steht auf einem ca. 1.480 m² großen Grundstück, bietet rund 200 m² Wohnfläche mit insgesamt acht Zimmern und verteilt sich auf 1,5 Geschosse. Drei Garagen, weitere Nebengebäude sowie der großzügige Garten schaffen Möglichkeiten, die bei klassischen Einfamilienhäusern nur selten vorhanden sind.

Das Wohnhaus präsentiert sich in einer soliden Grundstruktur, benötigt jedoch in mehreren Bereichen eine zeitgemäße Modernisierung. Gerade darin liegt die Chance des Anwesens: Statt für bereits vorgenommene Modernisierungen zu bezahlen, können neue Eigentümer Ausstattung, Haustechnik und Gestaltung selbst bestimmen.…

Im Erdgeschoss bildet die geräumige Diele den zentralen Zugang zu den Wohnbereichen und zugleich zur Geschosstreppe. Besonders großzügig zeigt sich die Wohnstube. Der weitläufige Raum bietet ausreichend Platz, um Wohn- und Essbereich miteinander zu kombinieren. Ein vorhandener Kachelofen bildet dabei einen schönen Mittelpunkt und unterstreicht den wohnlichen Charakter des Hauses. Der Zugang zur noch zu errichtenden Terrasse ist ebenfalls eine Besonderheit dieses Wohnzimmers.

Auch die Küche bewahrt mit ihrem vorhandenen Kochofen ein Stück der ursprünglichen Ausstattung. Hier besteht ausreichend Potenzial für eine komplette Neugestaltung nach heutigen Ansprüchen. Ein Tageslichtbad ist ebenfalls vorhanden, muss jedoch wieder komplettiert und modernisiert werden.

Über die massive Geschosstreppe gelangen Sie in das Ober- beziehungsweise Dachgeschoss. Zusammen mit den weiteren Wohnräumen stehen im Haus insgesamt acht Zimmer zur Verfügung. Damit eignet sich die Immobilie nicht nur für eine größere Familie. Denkbar sind ebenso separate Arbeits-, Gäste-, Hobby- oder Rückzugsbereiche. Das Bad im Dachgeschoss gehört zu den Bereichen, in denen eine umfassendere Erneuerung von Sanitärinstallation und Elektrik vorgesehen werden sollte.

Ein klassischer Keller befindet sich nicht unter dem Wohnhaus. Zusätzliche Nutzfläche bietet stattdessen das Nebengebäude an der südlichen Grundstücksgrenze. Unter diesem befindet sich ein Keller, der aktuell Feuchtigkeit aufweist.

Ein wesentlicher Pluspunkt ist der Außenbereich. Das Grundstück bietet Garten, Hof, eigene Zufahrt, drei Garagen und mehrere Nebengebäude. Das direkt an das Wohnhaus angebaute massive Nebengebäude aus dem Jahr 1975 beherbergt den Heizungsraum sowie eine große Garage. Eine weitere Garage befindet sich im etwa 1950 errichteten Nebengebäude mit Satteldach an der südlichen Grundstücksgrenze. Hinzu kommt eine dritte kleinere Garage auf dem Grundstück.

Der weitläufige Garten bietet viel Platz für Erholung, Spiel, Haustiere, Gemüsebeete oder einfach eine großzügige private Grünfläche. Durch die vorhandenen Gebäude und Freiflächen eignet sich das Anwesen ebenso für Käufer mit handwerklichem Hobby, größerem Platzbedarf oder umfangreichen Lager- und Abstellwünschen.

Weitere Ausstattungsmerkmale

Heizung: Zentrale Heizungsanlage mit Öl- und Festbrennstofftechnik; die Ölheizung ist derzeit defekt, sodass das Haus derzeit ohne zentrale Heizung ist.
Kachelofen: In der Wohnstube befindet sich ein Kachelofen als zusätzliche Wärmequelle.
Küche: Vorhandener Kochofen;
Fenster: Überwiegend PVC-Fenster aus dem Jahr 2004.
Dach: Zwerchdach mit Tonsteineindeckung, 2016 erneuert; Dampfsperre und Blitzschutzanlage vorhanden. Eine zusätzliche Dämmung ist sinnvoll.
Geschossdecken: Massive Geschossdecken zwischen Erd- und Obergeschoss sowie zwischen Ober- und Dachgeschoss.
Elektrik: Zwischen 1991 und 2021 abschnittsweise erneuert, größtenteils bereits Kupferleitungen. Eine fachgerechte Überprüfung der gesamten Anlage wird empfohlen; im Dachgeschossbad befinden sich noch ältere Aluminiumleitungen.
Sanitär: Tageslichtbad vorhanden; Modernisierungs- beziehungsweise Komplettierungsbedarf besteht insbesondere im Erdgeschossbad sowie im Sanitärbereich des Dachgeschosses.
Bodenbeläge: Mischung aus Fliesen, PVC- und textilen Bodenbelägen; teilweise besteht Erneuerungsbedarf.
Abwasser: Biologische Kleinkläranlage aus dem Jahr 2008, derzeit abgemeldet und vor erneuter Nutzung wieder in Betrieb zu nehmen.
Medien: Wasser, Drehstrom, Telefon und SAT-TV vorhanden; Glasfaser liegt am Grundstück an.
Zufahrt: Eigene Zufahrt über die westliche Grundstücksseite.

Neuerungen

1991 - 2021: Erneuerung beziehungsweise Modernisierung der Elektroinstallation bis auf wenige Ausnahmen (Bad im DG)

2002: Erneuerung beziehungsweise Überarbeitung des Außenputzes der Fassade.

2004: Einbau von PVC-Fenstern.

2005: Installation beziehungsweise Modernisierung der zentralen Öl- und Festbrennstoffheizung einschließlich der zugehörigen Verrohrung – derzeit defekt

2008: Errichtung einer biologischen Kleinkläranlage; die Anlage ist derzeit abgemeldet.

2016: Erneuerung der Dacheindeckung; das Dach ist nach vorliegenden Angaben dicht, jedoch bislang nicht entsprechend heutigen Anforderungen gedämmt.

2018: Erneuerung des Fußbodenaufbaus im Wohnzimmer des Erdgeschosses nach Entfernung der vorhandenen Dielung.

Noch ausstehende Arbeiten

Das Haus bietet eine gute Ausgangsbasis für Käufer, die eine Immobilie nicht nur übernehmen, sondern nach ihren eigenen Vorstellungen weiterentwickeln möchten. Der Modernisierungsbedarf ist dabei bereits gut abgrenzbar und betrifft vor allem Haustechnik und Innenausstattung.

Im Vordergrund steht die Erneuerung der Heizungsanlage. Die vorhandene Ölheizung ist nicht mehr funktionsfähig; Im Zuge einer Sanierung bietet sich daher die Gelegenheit, ein langfristig passendes Heizkonzept für das gesamte Gebäude zu entwickeln.

Im Dachgeschoss sollten der Sanitärbereich und Teile der Elektroinstallation erneuert werden. Insbesondere die dort noch vorhandenen Aluminiumleitungen sollten fachgerecht überprüft und ersetzt werden.

Das Badezimmer im Erdgeschoss sollte komplettiert und anschließend nach den eigenen Vorstellungen gestaltet werden. Unter anderem ist die vorhandene Badewannenschürze beschädigt.

Auch Wand- und Bodenbeläge bieten Raum für eine zeitgemäße Neugestaltung. Hier können die neuen Eigentümer Farben, Materialien und Bodenaufbauten unmittelbar an den eigenen Wohnstil anpassen.

Energetisch bietet insbesondere die Dämmung der oberen Geschossdecke beziehungsweise des Dachbereiches weiteres Potenzial. Das 2016 erneuerte und nach Angaben des Eigentümers dichte Dach schafft hierfür eine gute Grundlage.

Die vorhandene Biokläranlage muss vor einer erneuten Nutzung wieder aktiviert beziehungsweise technisch geprüft werden. Außerdem sollte der feuchte Keller unter dem südlichen Nebengebäude hinsichtlich Ursache und geeigneter Maßnahmen untersucht werden.

Abschließend sind Beräumungsarbeiten auf dem Grundstück und in einzelnen Nebenbereichen einzuplanen. Gerade der großzügige Außenbereich lässt sich anschließend Schritt für Schritt neu ordnen und individuell nutzen.

Kaufpreisfindungshilfe

Die folgende Betrachtung dient als Orientierung für die Angebotspreisfindung:

Bodenwert

Grundstücksfläche: ca. 1.480 m²
angegebener Bodenrichtwert: 11,00 €/m²
ca. 1.480 m² × 11,00 €/m² = 16.280 € Bodenwert

Gebäudewert
Für das Wohnhaus wurde unter Berücksichtigung von Baujahr, Größe und bestehendem Sanierungsbedarf ein überschlägiger Wert von etwa 90.000 bis 100.000 € angesetzt.

Für die vorhandenen Nebengebäude einschließlich der drei Garagen kann überschlägig ein zusätzlicher Wert von rund 40.000 € angesetzt werden.

Damit ergibt sich zunächst folgende rechnerische Orientierung:
Bodenwert: ca. 16.280 €
Wohnhaus: ca. 90.000–100.000 €
Nebengebäude/Garagen: ca. 40.000 €

Rechnerischer Gesamtansatz: ca. 146.000–156.000 €

Aufgrund des Modernisierungsbedarfs, der defekten Ölheizung, notwendiger Sanitär- und Elektroarbeiten, der stillgelegten Biokläranlage, der noch ausstehenden Beräumung sowie der ländlichen Marktlage ist gegenüber diesem reinen Substanzansatz ein deutlicher Marktabschlag nachvollziehbar.
Kaufpreis gegen Gebot.