Dieses großzügige Wohn- und Geschäftshaus in Weißwasser bietet auf einer vermietbaren Gesamtfläche von ca. 425 m² außergewöhnlich viele Möglichkeiten für Kapitalanleger, Unternehmer, Mehrgenerationenfamilien oder Käufer mit einem besonderen Nutzungskonzept.

Im Erdgeschoss befinden sich derzeit zwei Ladenlokale mit insgesamt ca. 144 m² Gewerbefläche. Das Obergeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss werden aktuell wohnwirtschaftlich (ca. 280 m²) genutzt. Der Eigentümer bewohnt derzeit das gesamte Obergeschoss, während das Dachgeschoss bisher ebenfalls als großzügiger zusammenhängender Wohnbereich genutzt wurde.

Die ursprüngliche und perspektivisch wiederherstellbare Aufteilung eröffnet die Möglichkeit, mehrere abgeschlossene Einheiten zu schaffen. Denkbar sind zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, zwei Wohnungen im Obergeschoss sowie bis zu drei kompakte Wohneinheiten im Dachgeschoss.…

Alternativ können auch die vorhandenen Ladenlokale – vorbehaltlich einer behördlich genehmigten Nutzungsänderung – zu weiterem Wohnraum umgestaltet werden. Damit könnte das Gebäude perspektivisch bis zu sieben Wohn- beziehungsweise Nutzungseinheiten bieten.

Das Objekt eignet sich daher sowohl als klassisches Renditeobjekt als auch für Mehrgenerationenwohnen, eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder ein betreuungsorientiertes beziehungsweise soziales Nutzungskonzept.

Raumaufteilung
Erdgeschoss
Im Erdgeschoss befinden sich zwei voneinander getrennte Ladenlokale. Die Flächen können weiterhin gewerblich genutzt und vermietet oder nach entsprechender Planung und Genehmigung zu Wohnungen umgestaltet werden.

Im Eingangsbereich steht zusätzlich ein Gäste-WC zur Verfügung.

Obergeschoss
Das gesamte Obergeschoss wird derzeit vom Eigentümer bewohnt. Hierfür wurden ursprünglich zwei getrennte Wohneinheiten zu einem großzügigen Wohnbereich zusammengelegt.

Die frühere beziehungsweise mögliche Aufteilung stellt sich wie folgt dar:
Rechte Gebäudeseite als ca. 3-Raumwohnung sowie
linke Gebäudeseite nach entsprechenden Anpassungsarbeiten als ca. 4-Raumwohnung nutzbar.

Damit lässt sich das Obergeschoss bei Bedarf wieder in zwei eigenständige Wohnungen gliedern.

Dachgeschoss
Das ausgebaute Dachgeschoss wurde bisher von einer Person als zusammenhängender Wohnbereich genutzt.

Aufgrund der vorhandenen Flächen und Raumstrukturen existiert das Potenzial, das Dachgeschoss nach entsprechender Planung in bis zu drei kompakte 1-Raumwohnungen aufzuteilen. Die vorhandenen Sanitärbereiche sind grundsätzlich nutzbar, entsprechen jedoch nicht mehr vollständig einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard.

Keller
Das Gebäude ist teilunterkellert. Im Keller befinden sich unter anderem der Heizungsraum sowie weitere Abstell- und Nutzflächen.

Grundstück und Außenanlagen
Das ca. 1.439 m² große Grundstück bietet neben dem Wohn- und Geschäftshaus umfangreiche Nebenflächen und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.

Auf dem Grundstück befindet sich ein massives Nebengebäude mit
• zwei Garagen,
• einer Werkstatt,
• zusätzlichen Lager- und Abstellflächen.

Hinter dem Nebengebäude liegt eine Terrasse mit direktem Zugang zum Garten. Der hintere Grundstücksbereich ist ruhig gelegen und bietet eine attraktive Grünfläche mit viel Platz für Erholung, Freizeit, Garten oder gemeinschaftliche Nutzung.

Das Grundstück verfügt über zwei separate Zufahrten
• eine Zufahrt zum Wohn- und Geschäftshaus sowie
• eine weitere Zufahrt zum großzügigen Parkplatz.

Die vorhandene Parkplatzfläche kann beispielsweise für Bewohner, Gewerbemieter oder eine separate Stellplatzvermietung genutzt werden. Abhängig von den baurechtlichen Rahmenbedingungen könnte dieser Grundstücksbereich außerdem weiteres Entwicklungspotenzial bieten. Aktuell sind einige Stellflächen fremdvermietet.

Weitere Ausstattungsmerkmale

Erschließung: Trinkwasser, öffentliche Kanalisation, Drehstrom, Erdgas, Telefon und SAT-TV sind vorhanden.
(Internet: In Weißwasser werden abhängig vom Anbieter Anschlüsse und Tarife mit Geschwindigkeiten bis zu 1 Gbit/s angeboten. Die tatsächlich am Objekt verfügbare Anschlussart und Geschwindigkeit ist vor Vertragsabschluss beim jeweiligen Anbieter adressbezogen zu prüfen.)

Heizung: Zentrale Gasheizungsanlage mit Viessmann-Therme aus dem Jahr 2007.
Dach: Satteldach mit einer straßenseitigen Gaube. Das Dach wurde 2019 einschließlich Dachdämmung erneuert. Dachziegel (Creaton Cantus Reformziegel kupferrot) + Anbau als Pultdach mit Pappdeckung, Schornsteinköpfe mit Hartbrandsteinen
Fenster: Die Fenster wurden zwischen 2006 und 2020 schrittweise überwiegend durch PVC-Fenster ersetzt.
Noch vorhanden sind:
• zwei ältere Holzdoppelfenster im Anbau,
• zwei ältere Holzfenster im Treppenhaus des Dachgeschosses,
• zwei Aluminiumfenster und ein Holzfenster im Bereich der Ladenlokale.
Rollläden: Im Obergeschoss wurden 2020 Aufsatzrollläden eingebaut.
Bauweise: Massiv (Ziegel)
Fassade: Kratzputz eingefärbt, Westgiebelwand Blechverkleidung
Elektrik: Die Elektroinstallation des Wohn- und Geschäftshauses wurde 1992 erneuert (Kupferkabel). Die Elektrik der Garagen wurde 2015 modernisiert.
Sanitär: Sämtliche Bäder verfügen über ein Fenster. Die Bäder sind überwiegend gefliest.
Bodenbeläge: In den Wohnbereichen sind überwiegend Laminat und teilweise textile Bodenbeläge vorhanden. In den Bädern des Dachgeschosses befinden sich derzeit PVC-Bodenbeläge.
Keller: Teilunterkellerung mit Heizungsraum und zusätzlichen Abstellflächen.
Außenanlagen: Großzügiger Parkplatz, Hofbereich, Garten, Terrasse sowie zwei separate Grundstückszufahrten.

Mögliche Nutzungskonzepte

RENDITEOBJEKT
Das Gebäude kann perspektivisch in zwei Gewerbeeinheiten und bis zu fünf Wohnungen gegliedert werden. Durch einen genehmigten Umbau der Ladenflächen könnte sich die Anzahl der Wohneinheiten weiter erhöhen.

MEHRGENERATIONENWOHNEN
Die großzügigen Wohnflächen im Ober- und Dachgeschoss bieten viel Platz für mehrere Generationen unter einem Dach. Gleichzeitig bleiben Rückzugsmöglichkeiten und getrennte Wohnbereiche realisierbar.

WOHNEN UND ARBEITEN
Die vorhandenen Gewerbeflächen im Erdgeschoss ermöglichen eine direkte Verbindung von beruflicher Tätigkeit und privatem Wohnen. Dies ist beispielsweise für Dienstleister, Büros, Praxen, Studios oder kleinere Betriebe interessant.

SOZIALE ODER BETREUUNGSORIENTIERTE NUTZUNG
Aufgrund der großzügigen Flächen, der möglichen Einteilung in mehrere Einheiten, der Nebenflächen und des Gartens sind auch Konzepte wie betreutes Wohnen, Tagespflege, Kinderbetreuung oder vergleichbare soziale Nutzungen denkbar. Hierfür sind insbesondere die baurechtliche Zulässigkeit, Brandschutzanforderungen, Barrierefreiheit, Stellplatznachweise und weitere behördliche Genehmigungen zu prüfen.

Neuerungen (chronologisch)

1986: Fassadensanierung, Erneuerung der Schornsteine, Einbau der 3 Wohneinheiten im DG
1992: Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen
1992: Erneuerung der Elektrik im gesamten Wohn- und Geschäftshaus
1992/1993: Modernisierung der Sanitärbereiche und Bäder
2005: Badsanierung im Anbau des Obergeschosses rechts

2006 bis 2020 schrittweise Erneuerung eines Großteils der Fenster durch PVC-Fenster und deren Bestandteile
- 2006: Außenrollläden für LAD im EG mit Sicherheitskurbel - 3 Stück
- 2007: 1. OG 12 Stück
- 2008: EG 5 Stück hofseitig
- 2009: DG 10 Stück
- 2020: Einbau von Aufsatzrollläden im Obergeschoss + 1 Flurfenster

2007: Einbau Viessmann-Gasheizkessel
2010: Viessmann stehender Speicherwassererwärmer VitoCell 100-V, 300 Liter
2013: Klempnerarbeiten neue Dachrinnen und Fallrohre (Titan-Zink-Blech) und Laufrost für Schornsteinfeger
2015: Erneuerung der Elektrik in den Garagen
2019: Erneuerung des Daches einschließlich Dachdämmung

Noch ausstehende Arbeiten

Je nach gewünschter zukünftiger Nutzung sind insbesondere folgende Arbeiten einzuplanen:
• Erneuerung beziehungsweise Modernisierung der Haustüren
• Erneuerung der Eingangstüren zu den Ladenlokalen
• teilweise Erneuerung von Wand- und Bodenbelägen
• zeitgemäße Modernisierung der Bäder im Dachgeschoss
• bei Bedarf Rückbau beziehungsweise Neuaufteilung der Wohnbereiche
• bei gewünschter Wohnnutzung Umbau der Ladenlokale einschließlich Nutzungsänderung inkl. gegebenenfalls notwendiger Anpassung von Brandschutz, Schallschutz und Haustechnik an die zukünftige Einheitenaufteilung

Der konkrete Umfang der Arbeiten richtet sich maßgeblich nach dem späteren Nutzungskonzept.

Kaufpreisfindungshilfen

Bodenwert
Grundstücksfläche: ca. 1.439 m²
Bodenrichtwert: 42,00 €/m²
1.439 m² × 42,00 €/m² = 60.438,00 €
Gerundeter Bodenwert: ca. 60.000,00 €

Gebäudewert
Geschätzter Gebäudewert (Gesamtnutzfläche: 518,87 m²) laut vorliegender Einschätzung: ca. 180.000,00 € (unter Berücksichtigung evtl. Sanierungen - teilw. nicht notwendig)

Rechnerische Orientierung
Bodenwert: ca. 60.000,00 €
Gebäudewert: ca. 180.000,00 € - 210.000,00 €
Nebengebäude: (407 m³ umbauter Raum) 30.000,0 € - 40.000,00 €

Rechnerische Gesamtgrundlage: ca. 270.000,00 €

Unter Berücksichtigung des großen Grundstücks, des massiven Nebengebäudes mit zwei Garagen und Werkstatt, der ca. 14 Stellplätze sowie der vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten bietet das Anwesen ein ausgesprochen attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis.

Nach Umsetzung der bereits im Kaufpreis berücksichtigten Umbaumaßnahmen und einer optimierten Wohnraumaufteilung könnten bei einer kalkulierten Nettokaltmiete von ca. 6,00 €/m² monatliche Einnahmen von rund 2.400,00 € aus den Wohneinheiten erzielt werden. Hinzu kommen potenzielle Einnahmen aus zwei Garagen von ca. 100,00 € sowie aus 14 Stellplätzen von ca. 420,00 € monatlich.

Damit ergibt sich eine mögliche Gesamtmiete von ca. 2.920,00 € monatlich beziehungsweise 35.040,00 € jährlich. Dies entspricht rechnerisch einer Bruttomietrendite von nahezu 13 % beziehungsweise einem Kaufpreisfaktor von ca. 7,7 Jahresmieten – jeweils vor Finanzierungskosten, Bewirtschaftung, Instandhaltung und möglichen Leerständen.