Diese gepflegte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss überzeugt mit einem durchdachten Grundriss, zwei Terrassen und einem Wohnkonzept, das innen wie außen angenehm ineinandergreift. Auf rund 87 m² Wohnfläche entsteht ein stimmiges Gesamtbild aus Offenheit, Funktionalität und wohnlicher Atmosphäre.

Der zentrale Mittelpunkt der Wohnung ist der großzügige Wohn-, Ess- und Kochbereich mit über 31 m². Die offene Küche (inkl. sehr gut erhaltener EBK) fügt sich harmonisch in den Raum ein und schafft kurze Wege sowie eine kommunikative Verbindung zwischen Kochen, Essen und Wohnen. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht. Die beiden sonnigen Terrassen lassen sich ideal als Erweiterung des Wohnraums nutzen.…

Ergänzt wird das Raumangebot durch ein gut geschnittenes Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das sich flexibel als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer nutzen lässt. Das Badezimmer ist funktional gestaltet und mit einer Badewanne ausgestattet. Ein praktischer Abstellraum innerhalb der Wohnung bietet zusätzlichen Stauraum und erleichtert den Alltag.

Ein besonderes Highlight sind die zwei Terrassen, die unterschiedliche Nutzungsvarianten ermöglichen. Der angrenzende Grünbereich wird aktuell ausschließlich von dieser Einheit genutzt und bietet damit einen spürbaren Mehrwert im Alltag – auch ohne offizielles Sondernutzungsrecht entsteht hier ein weitestgehend privater Außenbereich.

Die Wohnung befindet sich insgesamt in einem sehr guten Zustand. Im Jahr 2026 wurde der Bodenbelag im Schlafzimmer im Zuge einer fachgerechten Trocknung nach einem Wasserschaden vollständig erneuert, sodass sich der Raum heute in einem entsprechend gepflegten und zeitgemäßen Zustand präsentiert.

Zur Eigentumswohnung gehören ein Keller, zwei Tiefgaragenstellplätze mit Sondernutzungsrecht.

Weitere Ausstattungsmerkmale

Erschließung: Erdgas, Wasser, öffentliche Kanalisation, moderne Elektroinstallation, Telefon, Kabelanschluss
Fenster: Holzfenster mit Wärmeschutzverglasung und Außenjalousien
Bodenbeläge: Laminatböden in den Wohnräumen und im Küchenbereich, Fliesen im Bad
Heizung: Zentrale Gasheizung, aktuell wird der Einbau einer Wärmepumpe (Hybrid) realisiert, zentrale Warmwasserversorgung
Besonderheiten: Abstellraum in der Wohnung, Zugang zur Tiefgarage
Bauweise: Massivbauweise mit wärmedämmenden Ziegelaußenwänden
Decken: Stahlbetonmassivdecken für solide Bauqualität
Dach: Das Dach präsentiert sich als klassisches, klar proportioniertes Satteldach mit mehreren harmonisch integrierten Gauben - Betonziegel - Dachdämmung
Treppenhaus: Gepflegt und hell, angenehme Nachbarschaft

Fahrradraum sowie Wasch- und Trockenraum im Gemeinschaftseigentum

Neuerungen

2025: 3 Heizkörper ausgetauscht, restliche Heizkörper überprüft und alle Ventile erneuert, Treppenhaus neuer Farbanstrich (Geländer und Wände)
2026: Fachgerechte Trocknung und Erneuerung der Bodenbeläge im Schlafzimmer
2026: aktuell in der Umsetzung neues Heizsystem auf Hybridbasis (Wärmepumpe und Gas)

Noch ausstehende Arbeiten

Die Wohnung präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand. Kleinere Schönheitsarbeiten bieten die Möglichkeit, die Räume nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten und dem Zuhause eine ganz persönliche Note zu verleihen.

Kaufpreisfindungshilfen

Bodenwert

Bei einer Grundstücksgröße von 4.301 m² und einem Miteigentumsanteil von 18,104/1000 ergibt sich ein anteiliger Grundstückswert, der eine solide Grundlage für die Wertermittlung bildet.

Gebäude- und Freifläche:
4.301 m² × 464,00 €/m²
→ ca. 1.995.664,00 €

Gerundeter Gesamtbodenwert:
ca. 2.000.000,00 €

Anteil ETW:
18,104/1000
→ ca. 36.100,00 €
Anteil Tiefgaragenstellplätze:
2/1000
→ ca. 4.000,00 € je Stellplatz

Gesamtbodenwert inkl. Tiefgaragenanteile:
ca. 44.100,00 €

Gebäudewert

Die Wohnung überzeugt durch ihren gepflegten Zustand, die durchdachte Raumaufteilung sowie die attraktive Erdgeschosslage mit zwei Terrassen.

Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation und einer bewusst käuferfreundlichen Angebotspositionierung wird der Gebäudewert mit ca. 3.220,00 €/m² bis 3.320,00 €/m² Wohnfläche angesetzt.

87,33 m² × 3.220,00 €/m² bis 3.320,00 €/m²
→ ca. 281.000,00 € bis 290.000,00 €

Zusätzlicher Wert – zwei Tiefgaragenstellplätze

Die zwei Tiefgaragenstellplätze im Sondereigentum stellen einen zusätzlichen Wert dar. Sie bieten Komfort, verbessern die Nutzbarkeit der Wohnung und erhöhen die Attraktivität bei Eigennutzung oder Vermietung.

Wertansatz für die zwei Tiefgaragenstellplätze:
ca. 10.000,00 € bis 20.000,00 €

Die zwei Tiefgaragenstellplätze sind bereits in der Kaufpreisgestaltung enthalten.

Marktvergleich Blaustein

Aktuelle Marktübersichten zeigen für Eigentumswohnungen in Blaustein durchschnittliche Quadratmeterpreise im Bereich von ca. 3.600,00 €/m² bis über 4.000,00 €/m², abhängig von Lage, Zustand, Ausstattung und Baujahr.

Der Angebotspreis von 319.000,00 € entspricht bei ca. 87,33 m² Wohnfläche einem rechnerischen Quadratmeterpreis von ca. 3.653,00 €/m². Dabei sind die zwei Tiefgaragenstellplätze bereits enthalten.

Gesamteinschätzung

Aus Bodenwert, Gebäudewert, Wohnqualität, Erdgeschosslage, zwei Terrassen und zwei Tiefgaragenstellplätzen ergibt sich eine marktbezogene Kaufpreisorientierung von ca. 335.000,00 € bis 354.000,00 €.

Der aktuelle Angebotspreis beträgt 319.000,00 €.

Damit liegt der Angebotspreis ca. 16.000,00 € unterhalb des unteren Orientierungswertes. Für Sie als Käufer ergibt sich dadurch eine attraktive Einstiegsmöglichkeit in eine gepflegte Eigentumswohnung in Blaustein-Ehrenstein — inklusive zwei Tiefgaragenstellplätzen im Sondereigentum.